Обследование технического состояния зданий
С годами стареют не только люди, но и строения. И если для людей существуют программы диспансеризации, и полной диагностики организма, то для объектов недвижимости это называется — комплексное обследование технического состояния здания (сооружения).
На техническом языке, цель комплексного обследования состоит в «определении действительного технического состояния здания (сооружения) и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции» — об этом нам говорит ГОСТ 31937-2011 1.6 МБ.
И еще одна выдержка из основных положений: «при комплексном обследовании, получаемая информация должна быть достаточной для проведения вариантного проектирования реконструкции или капитального ремонта объекта». Запомните слова про проектирование! Мы специально выделяем эту фразу, но об этом будет ниже.
Теперь простым языком: если сооружение старое, и нужно произвести кап.ремонт, то именно техническое обследование даст вам информацию о том, где и что нужно ремонтировать. Ну, а если вы задумали реконструкцию — без таких данных у вас вовсе ничего не получится.
Этапы и определение
Если решение принято, то поговорим о том, как это все происходит. Обследование необходимо проводить в три этапа:
- Подготовка
- Предварительное обследование (визуальное)
- Детальное обследование (инструментальное)
Подготовка — это сбор исходных документов от собственника: проект, по которому это сооружение строилось, паспорта БТИ, акт осмотра от эксплуатирующих организаций, материалы инженерно-геологических изысканий за последние пять лет. Но, чаще всего, кроме планов БТИ у собственника ничего нет.
Предварительное обследование — это осмотр всей постройки, всех ее конструктивных элементов и инженерных систем, с составлением фотоотчета, с целью принятия решения о проведении детального обследования.
На этапе визуального обследования производятся фиксация дефектов. Определяется конструктивная схема: в старом фонде это особенно важно, потому что конструктивные части в своем составе содержат совместно работающие элементы, выполненные из различных материалов.
Если при визуальном обследовании обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, то переходят к детальному обследованию.
Детальное обследование технического состояния включает в себя (ниже приведен неполный список работ):
- Измерение геометрических параметров здания — актуализация размерных данных, а именно: планы этажей, разрезы, конструктивная схема, узлы
- Инструментальное определение дефектов и повреждений
- Определение фактических характеристик материалов основных несущих конструкций
- Определение реальной расчетной схемы здания и усилий в конструкциях
- Расчет несущей способности конструкций
- Анализ причин появления дефектов и повреждений
Итогом работ является, конечно же, увесистый том заключения с выводом по результатам (и долгожданной записью: «...пригодно для дальнейшей эксплуатации»).
Положительное заключение государственной экспертизы
Перечень мероприятий обширный, но, если сложную терминологию оставить для финального отчета, то все мероприятия можно свести к двум вещам. Специалисты должны:
- Произвести визуальный осмотр с фотофиксацией
- Выполнить обмеры и рассчитать несущую способность конструкций
Классические методы
Давайте поговорим о том, как на сегодняшний день происходит работа по визуальной части обследования.
Два человека (чаще всего, немолодые высоко квалифицированные специалисты с большим опытом работы) обходят всю площадь, чтобы получить визуальную информацию, фиксируют при этом дефекты и отдельные элементы на фото. Именно эта работа по сути является основополагающей, потому что после осмотра инженеру становится понятна и конструктивная схема объекта, и общее состояние несущих конструкций, и основные дефекты.
По сути, итоговое заключение, которое заказчик ждет с нетерпением, рождается в голове инженера-обследователя сразу после того, как он произведет визуальный осмотр. И последующее детальное (инструментальное) обследование необходимо, чтобы подтвердить предположения инженера, потому что места для проведения измерений определяются как раз таки по данным визуального осмотра.
Но просто увидеть, измерить и сказать, что здание пригодно или не пригодно не достаточно, и нужно все запротоколировать. Вот для этого и делаются фотографии дефектов, а потом в отчете указываются, что фото №834 – это «вид снизу на узел примыкания плит перекрытия и несущей стены на 4 этаже в месте пересечения осей А/16».
При этом не факт, что это так. Ибо все мы люди, и нам порой сложно разобраться в гигабайтах сделанных одинаковых снимков, да еще и «привязать» нужный снимок к плану.
Ведь план здания – это либо архивный БТИ план, не учитывающий десятки проведенных перепланировок, либо так называемые актуализированные обмерные планы. Последние также лежат в обязанностях обследователей, но чаще всего поручаются для выполнения либо стажерам, либо наемным студентам, которые, со свойственной молодости шалопайством, допускают кучу ошибок.
Такое странное разделение труда при выполнении комплексного обследования, происходит из-за того, что большинство обследователей приоритетным считают именно их заключение о пригодности/не пригодности, о несущей/не несущей способности, а не предоставлению заказчику точных обмерных данных. Для них (организаций, выполняющих работы) это просто схема, на которой будут показаны места дефектов, а не будущая проектная подоснова!
В оправдание такого подхода, любой человек, который делал обмеры здания «старого фонда» или «промки», махнет рукой и скажет: «Да, там хоть неделю ползай, все равно ничего не сойдется — все стены кривые! А своды? А арки? А если большепролетные фермы? И что, всю стропильную систему обмерять? Каждую «ногу» и «подкос»?» И происходит процесс чаще всего в полной темноте и в горах строительного мусора.
ДА так и «есть», но... в скором времени станет «было».
Современные технологии
На сегодняшний день существует технология проведения обмерных работ методом лазерного сканирования, и это революция во всем технологическом цикле проведения строительной экспертизы здания! Звучит громко? Принимаем возражения в социальных сетях или по контактам, указанных на сайте, а сейчас предоставим свои аргументы:
Лазерное сканирование – это технология получения трехмерной цифровой копии объекта. Сканер производит измерения вокруг себя в диапазоне 360 градусов, со скоростью до 2 млн измерений в секунду, получая и фиксируя точную трехмерную координату каждой точки.
Нет никакой разницы – ровная стена или арка, плоский потолок или свод, на высоте 3-х или 60-ти метров, темно или светло. Ничто из этого не влияет на точность и полноту информации: погрешность всего 1-2 мм! Смотрите таблицу сравнений.
При этом работает всего один человек, который может произвести обмеры любой сложности со скоростью до 1500 м2/день. Можно и на порядок больше, но берем в расчет, что на объекте много мелких помещений, а также лестницы, переходы, кладовки, санузлы и прочее.
Но это еще не все!
Технология позволяет произвести фотофиксацию и получить 3D-фототуры, где любой человек дома или в офисе, может «ходить» по объекту, рассматривать все вокруг на 360 градусов и производить измерения между любыми точками, и плоскостями прямо на фото!
Идем дальше 😊
Вопросы связанные с деформациями, прогибами и отклонениями при постобработке «облака точек» (так называется результат сканирования). Можно с точностью в несколько миллиметров определить прогиб балки, деформацию стенки или отклонение колонны от вертикали. Таким образом не нужно делать отдельные измерения, привлекая геодезистов с их оборудованием, мы уже имеем всю необходимую информацию. Не стоит забывать, что существуют нелинейные деформации, которые сложно и дорого определить классическим средствами измерения, за счет необходимости сделать огромное количество промеров. А когда есть облако точек, где на каждый квадратный сантиметр пришлось 100 измерений, карты отклонений нелинейных деформаций получаются не только точными, но и красивыми (см. фото).
И это еще не всё!
Обследование инженерных систем! Канализация, отопление, ХВС, ГВС – все они требуют обследования и определения их принципиальных схем.
Но на объекте, где еще сохранились отделочные слои и материалы, большинство коммуникаций скрыто. Мы видим только часть труб на каждом из уровней (этажей). Порой, чтобы понять откуда пришла труба или куда она уходит, требуются отдельные специалисты (инженеры по специальности). Им также приходится обходить весь объект снизу верх, потом сверху вниз, ползать по чердакам и подвалам, при этом мужественно фиксировать все в блокнот и создавать при этом очередной гигабайт фотографий.
Стоп!
У нас же есть облако точек! То есть фото уже сделаны, и самое главное – есть точная трехмерная модель здания в компьютере. Инженер может работать хоть в Австралии, у него на экране ноутбука будет абсолютно вся информация – единственное что он не почувствует – непередаваемого запаха бездомных кошек в подвале!
Техническое обследование и BIM
Давайте теперь вернемся к началу повествования, где мы просили запомнить, что информация, полученная из данных технического обследования, должна стать основой для проектных решений. То же самое касается и обмеров. Таким образом, если в самом начале жизненного цикла реконструкции здания допустить ошибку (а с обмерами по классическому варианту: рулетка-стажер, в ошибках можно не сомневаться), то это повлечет за собой серьезные временные и финансовые потери у заказчика/инвестора. «Скупой – платит дважды!» - эту поговорку можно применить к заказчикам, которые пытаются сэкономить на обследовании и не прибегают к современным технологиям, какой безусловно является технология лазерного сканирования.
Логотипы брендов, ведущих производителей лазерных сканеров: Leica, FARO, Trimble, TopCon.
Теперь давайте рассмотрим процесс через призму современных требований к осуществлению проектных работ.
И здесь на сцену выходит прекрасный и многогранный BIM (Building Information Model). Безусловно, переход проектирования из 2D в 3D и работа по проекту в Единой Информационной Модели – 100% правильное решение, которое экономит как время, так и деньги. Таблица цен на услуги.
Когда же речь заходит о реконструкции... важность и ценность работы в среде BIM возрастает многократно!
Теперь представьте себе, когда в качестве исходных данных по проектированию, на стол ГИПа попадают не тома обследования, тысячи фотографий и отдельные обмерочные чертежи, а подготовленная BIM-модель, выполненная на основе лазерного сканирования. Это точная цифровая копия здания, с уже внесенной информацией о техническом обследовании: материал стен, конструктивная схема и узлы, результаты проверок конструкций на несущую способность, данные о фундаментах и геологии и т.д. и т.п.! Все это в Единой Цифровой Модели! Мечта! (ГИП вытирает скупую слезу умиления.)
Примеры работ
Получение обмерных чертежей после демонтажа конструкций
Расчет точного объема демонтируемых конструкции
Контроль строительства с помощью лазерного сканирования
3Д сканирование промышленного объекта
Лазерное сканирование кинотеатра Заря в г. Калининград
3D сканирование и обмерные чертежи для Единого Центра Документов
Услуги
Обмер зданий
Обмер помещений
Заключение
Выше мы говорим не про светлое будущее, а про то, что работает уже сейчас. Все больше проектов стартует с правильных позиций. Позиций, где технологии делают жизнь проще, лучше и интересней! Позиций, где незаменимый опыт высококлассных специалистов комбинируют с самыми последними техническими достижениями! Позиций, где возможно сочетание – Быстро. Точно. Доступно.